Ghidul cumparatorului

1. Nu va grabiti – ALEGEREA UNEI PROPRIETATI IMOBILIARE CERE TIMP

Niciodata nu este bine sa va opriti asupra unei proprietati imobiliare inainte de a observa cel

putin trei, patru saptamani ce se intampla in general pe piata imobiliara pentru a va informa bine

asupra preturilor si tendintelor de pe piata. Este bine sa vorbiti cu mai multi proprietari si sa va

sfatutiti cu un agent imobiliar pentru a putea analiza nivelul preturilor din acel moment.

2. Agentiile imobiliare

Desi nu este obligatoriu, sfatul nostru este sa apelati la o agentie imobiliara si va veti simplifica

viata.

De ce este bine sa apelati la o agentie imobiliara?

Pentru ca zi de zi au de a face cu proprietari si oferte imobiliare. Un agent imobiliar experimentat

va va spune ce case sunt de vanzare, la ce preturi, ce anume trebuie sa verificati la o casa, va da

informatii despre amplasament, despre zona, despre vecinatati, despre documentatia care trebuie

stransa pentru actele de vanzare cumparare, daca are sau nu casa ipoteca, cine are dreptul sa o

vanda si multe alte lucruri foarte importante.

3. Cum alegeti o agentie imobiliara?

In primul rand, agentia trebuie sa fie usor de identificat. Firma trebuie sa aiba un sediu fix, sa fie

semnalizata (cu firma la intrare), sa aiba un birou amenajat ca punct de lucru cu publicul, cu

secretariat, dar si o sala de negocieri, in care se poate discuta in particular cu clientii amanuntele

legate de plata, bani, confidentialitate, etc. Este bine ca agentia sa fie afiliata unei uniuni

profesionale, unde sa-i puteti verifica activitatea, daca a avut sau nu abateri si daca este

acreditata. Totusi, nu este obligatorie acreditarea. Este de notorietate faptul ca multe agentii se

lauda ca sunt membrii fondatori ai UNAI, dar de fapt aceasta (UNAI) nici nu mai exista.

Credem ca pana la urma cel mai important factor este increderea pe care v-o inspira oamenii din

agentia respectiva.

4. Agentul imobiliar

Activitatea agentului imobiliar si a agentiei imobiliare sunt reglementate de legea privind

infintarea societatilor comerciale si OG3/2000 privind activitatea si obligatiile legale ale

agentului imobiliar. Din pacate aceasta este oarecum nelucrativa in sensul ca este plina de

confuzii si lipsita de coerenta unei legi care in fond reglementeaza o activitate economica cu

implicatii profunde.

In practica, agentiile imobiliare respectabile au adoptat codul de etica si practica corecta, astfel

incit Dvs. sa puteti sa va rezolvati problema imobiliara in siguranta, rapid si profesional.

Practica pietei imobiliare din Bucuresti a impus asa numitul agent imobiliar dublu care poate

reprezenta atit cumparatorul, cit si vinzatorul. Reprezentarea de catre o agentie dubla cere

cunoasterea si consimtamintul ambelor parti, vinzatorul si cumparatorul. De fapt, agentul dublu

se angajeaza sa serveasca interesele ambelor parti. Acest lucru se intimpla pe toata durata

desfasurari tranzactiei. Comisionul agentului imobiliar este platit atat de vanzator cit si de

cumparator. Cuantumul comisionului este de obicei situat intre 4-6% si impartit intre vanzator si cumparator. La inchirieri comisiunul se situeaza in jurul valorii chiriei pe o luna. Daca lucrati cu

un agent, aveti doua optiuni: puteti lucra cu un agent in regim de contract de intermediere

exclusiv sau puteti lucra cu un agent in regim de contract de intermediere deschis.

5. Atentie la transferul legal al proprietatii

Actul se incheie numai la notar

Cumpararea unui bun imobil trebuie facuta cu act autentic, adica printr-un act incheiat la

notariat, cu respectarea prevederilor legale.

La notariat, vanzatorul trebuie sa prezinte actele lui de proprietate, dovada ferma ca imobilul nu

este grevat de sarcini, de datorii, ca nu a fost vandut anterior. Inaintea prezentarii la notariat,

partile, respectiv vanzatorul si cumparatorul, trebuie sa cada de acord cu unele probleme de

amanunt, pentru a evita unele discutii in fata notarului (pretul stabilit, cine va plati taxele de

timbru si cele notariale, in ce conditii va intra noul proprietar in posesia imobilului etc).

Cine semneaza actele

Chiar daca redactarea actului se face de catre notar sau avocat, este recomandabil ca partile sa se

uite atent pe document. Se impune – atunci cand cel care vinde este casatorit – ca ambii soti sa

semneze actul, deoarece toate bunurile dobandite de soti in timpul mariajului sunt comune. Daca

vanzarea se face de catre unul dintre soti, fara stirea si asentimentul celuilalt, actul, desi incheiat

in fata notarului, poate fi atacat in justitie si anulat.

Atentie la pretul din contract

Un element important al actului de vanzare-cumparare il constituie pretul.

De foarte multe ori, in dorinta de a plati taxe mai mici, partile cad de acord sa treaca un pret mai

mic decat cel stabilit. Acest lucru nu este insa de fiecare data in interesul partilor. De exemplu, in

cazul in care va mai avea loc un proces facut de cineva care revendica o calitate de proprietar

asupra casei, lucrurile devin complicate. Daca instanta de judecata va dispune pe baza probelor

administrate anularea actului autentic de vanzare-cumparare, atunci in mod firesc, cumparatorul

are dreptul sa-si primeasca suma platita drept pret trecuta in contract. Pe de alta parte, vanzatorul

poate avea si el necazuri cu ocazia declararii unui pret mai mic. Este posibil ca la un moment dat

cumparatorul sa pretinda ca a platit o suma mai mare decat s-a convenit ca pret al vanzarii.

Atentie la clauza eliberarii

In practica, se intalnesc multe situatii cand se fixeaza o data certa, dar vanzatorul nu paraseste

imobilul, iar in lipsa de precizari clare in actul de vanzare, se ajunge chiar la procese, la amanari

lungi si obositoare, la nervi, etc.

Cereti garantii explicite

In contract, vanzatorul trebuie sa garanteze ca imobilul nu este grevat de servituti sau alte sarcini

ori ca nu a mai fost vandut si altuia. Lumea imobiliara autohtona a fost in ultimii ani zguduita de

o serie intreaga de scandaluri pornite de la faptul ca escrocii, cu complicitatea notarilor, au dat

tepe de miliarde. Pentru a se evita asemenea situatii, este bine ca dosarul de vanzare-cumparare

sa fie complet. Acesta va contine, pe langa contractul propriu-zis, dovada inscrierii in cartea

funciara (dupa ce in prealabil s-a obtinut un numar cadastral) si certificatul fiscal (obtinut de la

administratia financiara).

E bine sa aveti martori

E bine ca la notariat cumparatorul sa fie insotit de inca o persoana sau doua. Acestea,

recomandabil sa nu fie rude apropiate, pot fi citate ca martori daca vreodata vanzatorul ar incerca

rasturnarea actului.

Fii in continuare precautOdata incheiat contractul de vanzare-cumparare, oricine poate fi sigur ca este proprietar.

Masurile de precautie nu trebuie sa lipseasca totusi. Cumparatorul sa se asigure ca cel care i-a

vandut casa, i-a remis toate actele de proprietate (contract de vanzare-cumparare, certificat de

mostenitor, act de donatie etc). De asemenea, tot la notariat va trebui trecuta transcrierea,

inregistrarea proprietatii pe numele cumparatorului. Ultimul drum va fi facut la administratia

financiara, unde se va cere trecerea rolului imobilului pe numele noului proprietar.

Succes la cumparaturi!