| Stiri de ultima ora |
Locuinte rezidentiale Zona Metalurgiei (imobil P+4) (aproape de metrou)
Garsoniere suprafata totala 30,90mp
Apartamente 2 camere suprafata totala 52,82mp
Apartamente 3 camere suprafata totala 62,44mp
Accesati urmatoarele imagini pentru detalii:
Astăzi, 19 iulie 2013, intră în vigoare legea nr. nr. 159/2013 pentru modificarea şi completarea Legii nr. 372/2005 privind performanţa energetică a clădirilor.
Acest act normativ introduce o serie de modificări importante, atât în ceea ce privește obligațiile proprietarilor de clădiri, cât și în ceea ce privește regimul obținerii autorizațiilor de construire.
Proprietarii de clădiri au obligația de a prezenta certificatul de performanță energetică la vinderea sau închirierea imobilului
Conform noilor prevederi, investitorul, proprietarul sau administratorul unei clădiri are obligația de a pune la dispoziţia potenţialului cumpărător sau chiriaş, înainte de încheierea contractului de vânzare, respectiv închiriere, o copie a Certificatului, în scopul informării acestuia asupra performanței energetice a imobilului vizat. Această prevedere se aplică și în cazul apartamentelor, denumite în lege “unități de clădire”. În plus, în anunțurile de vânzare sau închiriere, proprietarul, investitorul sau administratorul este obligat să furnizeze și informații cu privire la indicatorii de performanță înscriși în certificatul energetic.
Vânzările sau închirierile de imobile încheiate în lipsa certificatului de performanță energetică sunt supuse nulităţii relative, putând fi atacate în justiție și anulate de către orice parte interesată.
La vânzarea unui imobil, vânzătorul are obligaţia de a transmite certificatul, în original, noului proprietar, la încheierea contractului. De asemenea, la momentul înregistrării contractului de vânzare-cumpărare la organul fiscal competent, se va depune și o copie a certificatului de performanță energetică.
În privința imobilelor aflate în construcție, investitorul, proprietarul sau administratorul acestuia are obligația de a obține un certificatul energetic și de a-l prezenta, în original, comisiei responsabile de recepţie la finalizarea lucrărilor, Certificatul se anexează, în copie, la procesul verbal de recepţie, constituind parte integrantă din cartea tehnică a construcţiei. Procesele verbale de recepție neînsoțite de certificatul de performanță energetică sunt lovite de nulitatea absolută.
Pentru ce imobile este obligatoriu certificatul de performanță energetică
Certificatul energetic se întocmește pentru clădirile (și unitățile acestora), care se construiesc, se vând, se închiriaza sau sunt supuse renovărilor majore și se încadrează în oricare dintre următoarele categorii: locuințe unifamiliale, blocuri de locuințe, birouri, clădiri de învățământ, spitale, hoteluri și restaurante, construcții destinate activităților sportive, clădiri pentru servicii de comerț, alte tipuri de clădiri consumatoare de energie. Totodată, certificatul energetic se întocmește și pentru clădirile aflate în proprietatea / administrarea autorităților publice sau a instituțiilor care prestează servicii publice.
Nu se elaborează certificat energetic pentru clădiri și monumente protejate care fie fac parte din zone construite protejate, conform legii, fie au valoare arhitecturală sau istorică deosebită și care nu pot fi reabilitate din puntul de vedere al performanței energetice fără a le modifica în mod inacceptabil caracterul ori aspectul exterior; lăcașurile de cult sau alte clădiri dedicate activităților cu caracter religios; clădiri provizorii, prevăzute a se utiliza pe perioade de până la 2 ani, din zone industriale; ateliere și clădiri nerezidențiale din domeniul agricol care necesită un consum redus de energie; clădiri rezidențiale care sunt destinate a fi utilizate mai puțin de 4 luni pe an și clădiri independente, cu o suprafață utilă mai mică de 50 mp.
Cine eliberează cerificatul energetic și cât costă
Certificatul se elaborează și se eliberează de către auditorul energetic pentru clădiri, la solicitarea investitorului, a proprietarului sau a administratorului clădirii (respectiv a unității de clădire). Certificatul energetic este valabil 10 ani de la data eliberării, cu excepția situației în care, în acest interval, la clădire se efectuează lucrări de renovare majoră care modifică consumurile energetice.
Auditorii energetici sunt atestați de Ministerul Dezvoltării Regionale şi Administraţiei Publice și își desfășoară activitatea ca persoane fizice autorizate sau ca angajați ai unor firme. Pentru elaborarea unui certificat energetic, solicitantul va pune la dispoziția auditorului planurile imobilului din fişa de cadastru OCPI sau din contractul de vânzare-cumpărare, informaţii legate de istoricul clădirii (inclusiv modificări de spaţiu, de funcţiune, reabilitări) şi cartea tehnică a clădirii sau, în cazul în care aceasta lipsește, un releveu al cădirii care să evidențieze conceptul de arhitectură și compartimentările pentru fiecare nivel; dimensiunile și formele elementelor de construcții (fundații, pereți, stălpi, grinzi, buiandrugi, plăci, elementele șarpantei), dimensiunile și amplasarea golurilor din pereți; structura anvelopei; ușile și ferestrele utilizate și tipul acestora; modul de realizare a separării între spațiile cu funcțiuni și regimuri de temperatură diferite (anexe, spații secundare); planurile instalațiilor de încălzire, ventilare, climatizare, preparare a apei calde de consum și electrice.
ATENȚIE! Certificatul de performanță energetică poate fi elaborat și eliberat NUMAI DE CĂTRE AUDITORII ENERGETICI ATESTAȚI de Ministerul Dezvoltării Regionale şi Administraţiei Publice.
Tariful pentru elaborarea și eliberarea certificatului de performanță energetică se stabilește după o formulă ce ia in calcul un cost unitar pentru pregătirea lucrării şi documentare, tariful unitar al lucrării (euro/ mp), aria desfăşurată a imobilului şi cinci coeficienţi (locaţie, documentaţie, complexitate, instrumentare şi refolosire).
Noi obligații asociate obținerii autorizației de construire
Potrivit noilor reglementări, la construcția de clădiri noi (sau ansambluri de clădiri), prin certificatul de urbanism emis vederea obţinerii autorizaţiei de construire se impune, pe lângă obligativitatea respectării cerințelor minime de performanță energetică, întocmirea unui studiu privind posibilitatea utilizării de sisteme alternative de eficiență ridicată, în funcție de fezabilitatea acestora din punct de vedere tehnic, economic și al mediului înconjurător. Acest studiu se elaborează de către proiectant și este parte componenta a studiului de fezabilitate.
De asemenea, în cazul lucrărilor de renovare majoră, performanța energetică a imobilelor renovate trebuie îmbunătățită, pentru a satisface cerințele impuse de lege, în măsura în care acest lucru este posibil din punct de vedere tehnic, funcțional și economic. Documentația tehnică pentru autorizarea lucrărilor de renovare majoră dezvoltă măsurile prevăzute în raportul de audit energetic.
Legea impune ca toate clădirile noi a căror recepție se efectuează începând cu 31 decembrie 2020 să aibă un consum de energie convențională “aproape egal cu zero”. Excepție fac clădirile noi din proprietatea administrației publice, care trebuie să se conformeze acestei obligații începând cu 31 decembrie 2018.
Sistemul de control și sancțiunile pentru nerespectarea dispozițiilor legale
Noua lege introduce un sistem de control exercitat de Inspectoratul de Stat în Construcții în vederea verificării gradului de îndeplinire, de către administrația publică și auditorii energetici autorizați, a obligațiilor cu privire la Certificatele de performanță energetică. În plus, legea prevede o serie de sancțiuni, aplicabile în cazul auditorilor energetici și al instituțiilor care nu respectă obligațiile legale. De asemenea, legea stipulează clar faptul că emiterea certificatului de urbanism, în vederea obținerii autorizației de construire, fără întocmirea unui studiu privind posibilitatea utilizării de sisteme alternative de eficiență ridicată constituie contravenție și se sancționează a conform prevederilor art. 26 alin. (1) lit. h) și alin. (2) din Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții, republicată, cu modificările și completările ulterioare.
- promovare imobliare – publicitate imobiliare – servicii imobiliare -
AGENTIA IMOBILIARA Marvis House Invest
Este o agentie imobiliara care se adreseaza tuturor categoriilor de clienti interesati de investitii imobiliare oferind acestora servicii profesionale. Principiile de baza dupa care se conduce echipa Marvis House Invest sunt: experienta,integritate si profesionalism.
CERTIFICAT ENERGETIC Tel.0767377376
1. SERVICII DE CADASTRU SI PUBLICITATE IMOBILIARA Tel.0722449557
2. SERVICII DE AMENAJARI INTERIOARE
Tel.0767141248
3. SERVICII DE ARHITECTURA
4. SERVICII DE PROIECTARE CONSTRUCTII
5. SERVICII DE DIRIGINTE SANTIER
6. SERVICII DE LUCRARI DE CONSTRUCTII
7. SERVICII DE MENAJERE SI CURATENIE
8. SERVICII DE CONFECTIONARE GARDURI DE FIER FORJAT
Tel. 0745616844
9. SERVICII DE CONSULTANTA IMOBILIARA
Tel. 0767377376
10. SERVICII DE PROTECTIE SI PAZA
11. SERVICII DE GRADINARIT SI AMENAJARE PEISAGISTICA
12. SERVICII DE ACVARISTICA
13. SERVICII DE VIDANJARE
14. SERVICII DE CONFECTIONARE SI REPARARE MOBILIER – MOBILA LA COMANDA Tel. 0764393100
15. SERVICII DE MUTARI MOBILIER
16. SERVICII DE REPARATII ELECTROCASNICE SI ELECTRONICE
17. SERVICII DE MONTAJ AER CONDITIONAT – INCARCARI CU FREON
Tel. 0767520550
Agentia percepe un comision de 50% de inchiriere si un comision de 3% la vanzare.
Agentia imobiliara Marvis House Invest angajeaza personal tânăr şi
dinamic. Oferim comision la vanzare respectiv inchiriere, asteptam CV-ul
dvs. la adresa de mail office@imobiliare-marvis.ro
TAXE NOTARIALE
Taxe si impozite ce trebuiesc platite la notar:
Taxe ce trebuie platite de vanzator, persoane fizice:
Incepand cu 01.01.2007 proprietarul unui imobil de orice fel (casa, apartament, teren cu sau fara constructii) trebuie sa plateasca in momentul transferului de proprietate un impozit calculat dupa cum urmeaza:
1) Pentru imobilele de orice fel dobandite in termen de 3 ani pana la data instrainarii:
-3 % pana la valoarea de 200.000 RON,.inclusiv
-2 % + 6.000 RON la valoare ce depaseste 200.000 RON
2) Pentru imobilele dobandite de peste 3 ani:
-2 % pana la valoarea de 200.000 RON, inclusiv
-1 % + 4.000 RON la valoarea ce depaseste 200.000 RON
Impozitul trebuie platit la NOTARUL PUBLIC in momentul autentificarii contractului de vanzare-cumparare si se calculeaza la valoarea imobilului declarata de parti la notar.
3) Sunt scutite de la plata impozitului urmatoarele cazuri:
a) la dobândirea dreptului de proprietate asupra terenurilor si constructiilor de orice fel, prin reconstituirea dreptului de proprietate în temeiul legilor speciale;
b) la dobândirea dreptului de proprietate cu titlul de donatie între rude si afini pâna la gradul al III-lea inclusiv, precum si între soti.
4) Pentru transmisiunea dreptului de proprietate si a dezmembramintelor acestuia cu titlul de mostenire nu se datoreaza impozitul prevazut la
alin (1), daca succesiunea este dezbatuta si finalizata în termen de 2 ani, de la data decesului autorului succesiunii. In cazul nefinalizarii procedurii succesorale în termenul prevazut mai sus, mostenitorii datoreaza un impozit de 1% calculat la valoarea masei succesorale.
Taxe ce trebuie platite de cumparator:
La incheierea contractului de vanzare-cumparare cumparatorul plateste la NOTARUL PUBLIC numai onorariul notarial.
Onorariul notarial se plateste in momentul incheierii actului de vanzare-cumparare si se calculeaza in functie de valoarea declarata de parti la Notar.
Taxe platite de persoane juridice:
-impozitul pe profit aferent operatiunii de vanzare-cumparare
-taxa de cadastru si publicitate imobiliara in valoare de 100 RON + 1 % din valoarea imobilului declarata de parti la notar.
Termeni tehnici necesari in imobiliare
C.U – Certificatul de urbanism
Certificatul de Urbanism este un act public emis de Autoritatile administratiei publice locale,
prin care se fac cunoscute solicitantului elementele care caracterizeaza regimul juridic, economic
si tehnic al unui imobil, stabilite prin evidentele existente si documentatiile de urbanism si
amenajarea teritoriului – spre exemplu : caracteristicile zonei in care se gaseste amplasamentul,
cerintele urbanistice care urmeaza sa fie indeplinite (inaltimea maxima a cladirii, procentul de
teren ce poate fi ocupat de cladire, retragerile fata de limita proprietatii, etc.), precum si lista
avizelor si acordurilor necesare in vederea autorizarii executarii lucrarilor de constructii
Actele si documentele necesare obtinerii certificatului de urbanism:
- cerere tip pentru emiterea certificatului de urbanism, cu precizarea scopului solicitarii actului
- documentul de plata a taxei de eliberare a certificatul de urbanism
- plan de incadrare in zona ( scara 1:5000 ), eliberat pe suport topografic si vizat de Oficiul
judetean de cadastru, geodezie si cartografie
- plan de situatie ( scara 1:1000, 1:1500) si memoriu de prezentare
- act de proprietate sau alt titlu referitor la situatia juridica a terenului (optional)
C.U.T – Coeficientul de Utilizare al Terenului
Coeficientul de Utilizare al Terenului exprima raportul dintre Suprafata Construita Desfasurata a
tuturor nivelurilor (SD) si suprafata terenului (S).
P.A.C – Proiectul pentru Autorizatia de Construire
Autorizatia de construire este actul de autoritate al Administratiei publice locale, pe baza caruia
se asigura aplicarea masurilor prevazute de lege referitoare la amplasarea, proiectarea,
executarea si functionarea constructiilor si in baza caruia se pot executa lucrari de constructii
Actele si documentele necesare obtinerii autorizatie de construire:
- cerere pentru emiterea autorizatiei de constructie, inclusiv anexa
- proiectul pentru autorizatia de constructie (arhitectura + specialitati conexe)
- documentul de plata a taxei pentru emiterea autorizatiei de constructie
- actul doveditor al titlului asupra imobilului, care sa-i confere solicitantului dreptul de executie a
lucrarilor de constructie
- certificatul de urbanism
- avizele si acordurile legale necesare, cerute prin certificatul de urbanism
- declaratia pe propria raspundere privind inexistenta unor litigii juridice asupra imobilului P.A.D – Proiectul pentru Autorizatia de Demolare
Autorizatia de demolare este actul de autoritate al Administratiei publice locale, pe baza caruia
se permite desfintarea integrala sau partiala a unui imobil, in vederea re-construirii si reproiectarii unei constructii noi. Autorizatia de desfiintare se emite in aceleasi conditii ca si
autorizatia de construire, in conformitate cu prevederile planurilor urbanistice si ale
regulamentelor aferente acestora, potrivit legii.
P.O.T – Procentul de Ocupare al Terenului
Procentul de Ocupare al Terenului exprima raportul dintre Suprafata Construita la Sol (SC) si
Suprafata Terenului considerat (S) inmultit cu 100 (exemplu: POT = 25%). P.O.T-ul genereaza
astfel suprafata construita la sol maxim posibila raportata la suprafata terenului (exemplu: in
cazul in care prin Certificatul de Urbanism se specifica un POT de 25%, atunci vom putea
construi pe sfert din suprafata terenului).
Procentul de Ocupare al Terenului se stabileste in functie de destinatia zonei in care urmeaza a fi
amplasata constructie si in functie de conditiile de amplasare in teren. Procentul de Ocupare al
Terenului se completeaza cu Coeficientul de Utilizare al Terenului (C.U.T), cu Regimul de
Aliniere la strada si cu Regimul de Inaltime, si formeaza un ansamblu de valori obligatorii in
autorizarea executarii constructiilor, de care orice proprietar si orice arhitect trebuie sa tina cont.
P.U.D – Plan Urbanistic de Detaliu
Planul Urbanistic de Detaliu reprezinta de fapt documentatia aferenta Planului Urbanistic
General (P.U.G-ul) si Planului Urbanistic Zonal (P.U.Z-ul), explicand si detailand continutul
acestor planuri, sub forma de prescriptii si recomandari, corelate cu conditionarile din
Certificatul de Urbanism, in vederea urmaririi si aplicarii lor. P.U.D-ul reprezinta documentatia
prin care se asigura conditiile de amplasare, dimensionare, conformare si servire edilitara, a
unuia sau mai multor obiective, pe o parcela, in corelare cu functiunea predominanta si
vecinatatiile imediate (se studiaza mai multe amplasamente, optiunea pentru realizarea unei
constructii compatibila cu functiile urbane). Este de fapt documentul consultat de comisia de
urbanism atunci cand este cerut un Certificat de Urbanism sau o Autorizatie de Construire; daca
nu exista P.U.D pentru terenul respectiv, primaria cere mai intai intocmirea lui, pe baza P.U.Gului si P.U.Z-ului.
P.U.G – Plan Urbanistic General
Planul Urbanistic General este un proiect care face parte din programul de amenajare a
teritoriului si de dezvoltare a localitatilor ce compun unitatea teritorial-administrativa de baza.
Planurile Urbanistice Generale cuprind analiza, reglementari si regulament local de urbanism
pentru intreg teritoriul administrativ al unitatii de baza (suprafete din intravilan, cat si din
extravilan). In acelasi timp, P.U.G-ul stabileste norme generale, pe baza carora se elaboreaza mai
apoi in detaliu, la scara mai mica, P.U.Z-urile si apoi P.U.D-urile. P.U.Z – Plan Urbanistic Zonal
Planul Urbanistic Zonal este un proiect care are caracter de reglementare specifica detaliata a
dezvoltarii urbanistice a unei zone din localitate (acoperind toate functiunile: locuire, servicii,
productie, circulatie, spatii verzi, institutii publice, etc.) si asigura corelarea dezvoltarii
urbanistice complexe a zonei cu prevederile P.U.G-ului localitatii din care face parte. Prin P.U.Z
se stabilesc obiectivele, actiunile, prioritatile, reglementarile de urbanism (permisiuni si restictii)
necesar a fi aplicate in utilizarea terenurilor si conformarea constructiilor din zona studiata
(P.U.Z-ul reprezinta o faza premergatoare realizarii investitiilor, prevederile acestuia realizanduse etapizat in timp, functie de fondurile disponibile).
Judecatorii – adrese si program judecatorii
Judecatoria Sectorului 1
Adresa: Str. Danielopol Gheorghe nr. 2-4, sector 4
Telefon: 021.318.77.01 int. 464
Judecatoria Sectorului 2
Adresa: B-dul. Unirii, nr.37, sector 3
Telefon: 021.408.36.00
Judecatoria Sectorului 3
Adresa: Str.Ilfov 6, sector 3
Telefon: 021.3138739, 021.3139915
Judecatoria Sectorului 4
Adresa: Str. Danielopol Gheorghe, nr. 2-4, sector 4
Telefon: 021.313.29.54
Judecatoria Sectorului 5
Adresa: Str. Splaiul Independentei nr. 5, sector 4
Telefon: 021.319.51.80, 021.319.51.81
Judecatoria Sectorului 6
Adresa: Str. Stirbei-Voda Numarul115
Telefon: 021.637.23.18; 021.637.23.19
Ministerul Justitiei
Adresa: Str. Apolodor nr. 17
Telefon: 314.44.00
Tribunalul Municipiului Bucuresti
Adresa: Bulevardul Unirii nr.37
Telefon: 021 – 408.36.00; 408.37.00
Curtea de Apel Bucuresti
Adresa: Splaiul Independentei nr.5,
Tel 021.319.51.80, 021.319.51.81, 021.319.51.83
Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie
Adresa: Str. Batiştei, nr. 25, sector 2
Tel: 021-310.39.08/021-310.39.09/021-310.39.12
Ghidul vanzatorului
Din moment ce ati ajuns aici este evident ca intentionati sa vindeti o proprietate imobiliara. Iata
cateva informatii ce va ajuta sa incheiati o afacere cat mai profitabila pentru dumneavoastra.
Pentru a realiza acest lucru sant necesari cativa pasi pe care trebuie sa-i parcurgeti:
1. Pregatirea actelor
Inainte de a pune in vanzare o proprietate imobiliara este necesar sa va asigurati ca toate actele
sunt in regula, exemplu: daca este intabulat si declarat la finante, succesiunea incheiata,
impozitele platite la zi, ipoteca radiata din foaia de sarcini a imobilului – daca e ste cazul, etc.
Puteti pierde o oferta foarte buna sau un client daca toate aceste aspecte nu sunt puse la punct.
2. Pretul
Bineinteles ca dumnavoastra sperati sa obtineti o suma cat mai mare la incheierea tranzactiei.
Totusi situatia trebuie privita in mod realist. Apeland la toate informatiile din piata sau la
serviciile unei agentii imobiliare veti avea parte de consiliere gratuita in domeniul imobiliar si
veti obtine o evaluare realista a pretului.
Nu uitati ca majoritatea cumparatorilor sunt informati si analizeaza intotdeuna mai multe oferte.
Evident ca vor alege cea mai avantajoasa oferta ce o gasesc dupa crireriile lor de selectie.
Pretul depinte in mare masura si de perioada de timp in care doriti sa vindeti. O vanzare urgenta
presupune intotdeauna si un pret mai mic, in timp ce pretul cel mai bun poate fi obtinut doar daca
nu va grabiti.
3. Publicitatea
Oferta dumneavoastra trebuie facuta publica si veti fi cu atat mai avantajat cu cat sporiti caile si
modalitatile de expunere publica. Noi va sugeram sa promovati oferta dumneavoastra utilizand
toate formele de publicitate: internet, publicatii locale si nationale, reviste de afaceri, etc., in felul
acesta veti avea posibilitatea sa intrati in contact direct atat cu potentialii clienti cat si cu diferite
agentii imobiliare.
In functie de impactul publicitatii facute, puteti reveni la etapa pretului, facand ajustarile
necesare: cresterea sau scaderea pretului.
4. Selectionarea unei agentii imobiliare
Este bine pentru dumneavoastra sa luati in considerare toate ofertele ferme primite si sa decideti
daca lucrati sau nu cu o agentie imobiliara, sau daca veti lucra exclusiv cu o singura agentie
imobiliara. Negocierea pretului depinde in mare masura de acestea. Nu uitati sa negociati totul la
maxim, sa cereti in permanenta imposibilul ca sa fiti sigur ca veti obtine tot ce este posibil – ne
referim atat la pretul proprietatii imobiliare, cat si la toate conditiile de colaborare cu o agentie:
termene, comisioane, taxe, etc.
Totusi nu uitati ca marja de negociere este una dintre cele mai raspandite strategii aplicate pe
piata imobiliara, iar aratandu-va rezonabil si deschis la negociere puteti castiga cumparatorul de
partea dvs. 5. Selectionarea ofertelor
Nu pierdeti contactul cu potentalii cumparatori. Implicati-va direct in toate negocierile chiar daca
lucrati sau nu cu o agentie imobiliara. Tineti cont de sfatul agentului, nu uitati ca el este de partea
Dvs.
6. Intocmirea actelor
Daca lucreti cu o agentie imobiliara, atunci lucrurile sunt simple – agentia se ocupa de toate
actele, Dvs. doar trebuie sa le semnati. Nu uitati ca actele trebuie autentificate de un notar,
vanzarea efectiva facandu-se doar in fata acestuia.
Daca nu vindeti printr-o agentie atunci tot la un notar trebuie sa ajungeti, numai ca actele trebuie
sa le pregatiti singur.
Desi nu este obligatoriu, sfatul nostru este sa apelati la o agentie imobiliara.
Apeland la o agentie puteti evita situatii neplacute cum ar fi:
- Transformarea imobilului dumneavoasta intr-un pasaj pietonal pe unde sa treaca zeci de
vizitatori mai mult sau mai putin interesati.
- Risipa de timp si bani pentru: pregatirea documentatiei de vanzare, studierea pietei, gasirea
potentialilor cumparatori
- Implicarea in tranzactii care ar putea avea urmari dintre cele mai neplacute
- Imposibilitatea finalizarii unei tranzactii odata incepute
- Neplaceri ce decurg din evaluarea gresita a imobilului
In mod normal, apeland la o agentie imobiliara, vanzatorul are urmatoarele avantaje:
- Evaluarea realista a pretului
- Publicitatea ofertei
- Selectia cumparatorilor
- Securitatea tranzactiei
- Obtinerea in timpul cel mai scurt a pretului optim
- Verificarea si realizarea in timp util a documentatiei de vanzare
Vanzare buna!
Ghidul cumparatorului
1. Nu va grabiti – ALEGEREA UNEI PROPRIETATI IMOBILIARE CERE TIMP
Niciodata nu este bine sa va opriti asupra unei proprietati imobiliare inainte de a observa cel
putin trei, patru saptamani ce se intampla in general pe piata imobiliara pentru a va informa bine
asupra preturilor si tendintelor de pe piata. Este bine sa vorbiti cu mai multi proprietari si sa va
sfatutiti cu un agent imobiliar pentru a putea analiza nivelul preturilor din acel moment.
2. Agentiile imobiliare
Desi nu este obligatoriu, sfatul nostru este sa apelati la o agentie imobiliara si va veti simplifica
viata.
De ce este bine sa apelati la o agentie imobiliara?
Pentru ca zi de zi au de a face cu proprietari si oferte imobiliare. Un agent imobiliar experimentat
va va spune ce case sunt de vanzare, la ce preturi, ce anume trebuie sa verificati la o casa, va da
informatii despre amplasament, despre zona, despre vecinatati, despre documentatia care trebuie
stransa pentru actele de vanzare cumparare, daca are sau nu casa ipoteca, cine are dreptul sa o
vanda si multe alte lucruri foarte importante.
3. Cum alegeti o agentie imobiliara?
In primul rand, agentia trebuie sa fie usor de identificat. Firma trebuie sa aiba un sediu fix, sa fie
semnalizata (cu firma la intrare), sa aiba un birou amenajat ca punct de lucru cu publicul, cu
secretariat, dar si o sala de negocieri, in care se poate discuta in particular cu clientii amanuntele
legate de plata, bani, confidentialitate, etc. Este bine ca agentia sa fie afiliata unei uniuni
profesionale, unde sa-i puteti verifica activitatea, daca a avut sau nu abateri si daca este
acreditata. Totusi, nu este obligatorie acreditarea. Este de notorietate faptul ca multe agentii se
lauda ca sunt membrii fondatori ai UNAI, dar de fapt aceasta (UNAI) nici nu mai exista.
Credem ca pana la urma cel mai important factor este increderea pe care v-o inspira oamenii din
agentia respectiva.
4. Agentul imobiliar
Activitatea agentului imobiliar si a agentiei imobiliare sunt reglementate de legea privind
infintarea societatilor comerciale si OG3/2000 privind activitatea si obligatiile legale ale
agentului imobiliar. Din pacate aceasta este oarecum nelucrativa in sensul ca este plina de
confuzii si lipsita de coerenta unei legi care in fond reglementeaza o activitate economica cu
implicatii profunde.
In practica, agentiile imobiliare respectabile au adoptat codul de etica si practica corecta, astfel
incit Dvs. sa puteti sa va rezolvati problema imobiliara in siguranta, rapid si profesional.
Practica pietei imobiliare din Bucuresti a impus asa numitul agent imobiliar dublu care poate
reprezenta atit cumparatorul, cit si vinzatorul. Reprezentarea de catre o agentie dubla cere
cunoasterea si consimtamintul ambelor parti, vinzatorul si cumparatorul. De fapt, agentul dublu
se angajeaza sa serveasca interesele ambelor parti. Acest lucru se intimpla pe toata durata
desfasurari tranzactiei. Comisionul agentului imobiliar este platit atat de vanzator cit si de
cumparator. Cuantumul comisionului este de obicei situat intre 4-6% si impartit intre vanzator si cumparator. La inchirieri comisiunul se situeaza in jurul valorii chiriei pe o luna. Daca lucrati cu
un agent, aveti doua optiuni: puteti lucra cu un agent in regim de contract de intermediere
exclusiv sau puteti lucra cu un agent in regim de contract de intermediere deschis.
5. Atentie la transferul legal al proprietatii
Actul se incheie numai la notar
Cumpararea unui bun imobil trebuie facuta cu act autentic, adica printr-un act incheiat la
notariat, cu respectarea prevederilor legale.
La notariat, vanzatorul trebuie sa prezinte actele lui de proprietate, dovada ferma ca imobilul nu
este grevat de sarcini, de datorii, ca nu a fost vandut anterior. Inaintea prezentarii la notariat,
partile, respectiv vanzatorul si cumparatorul, trebuie sa cada de acord cu unele probleme de
amanunt, pentru a evita unele discutii in fata notarului (pretul stabilit, cine va plati taxele de
timbru si cele notariale, in ce conditii va intra noul proprietar in posesia imobilului etc).
Cine semneaza actele
Chiar daca redactarea actului se face de catre notar sau avocat, este recomandabil ca partile sa se
uite atent pe document. Se impune – atunci cand cel care vinde este casatorit – ca ambii soti sa
semneze actul, deoarece toate bunurile dobandite de soti in timpul mariajului sunt comune. Daca
vanzarea se face de catre unul dintre soti, fara stirea si asentimentul celuilalt, actul, desi incheiat
in fata notarului, poate fi atacat in justitie si anulat.
Atentie la pretul din contract
Un element important al actului de vanzare-cumparare il constituie pretul.
De foarte multe ori, in dorinta de a plati taxe mai mici, partile cad de acord sa treaca un pret mai
mic decat cel stabilit. Acest lucru nu este insa de fiecare data in interesul partilor. De exemplu, in
cazul in care va mai avea loc un proces facut de cineva care revendica o calitate de proprietar
asupra casei, lucrurile devin complicate. Daca instanta de judecata va dispune pe baza probelor
administrate anularea actului autentic de vanzare-cumparare, atunci in mod firesc, cumparatorul
are dreptul sa-si primeasca suma platita drept pret trecuta in contract. Pe de alta parte, vanzatorul
poate avea si el necazuri cu ocazia declararii unui pret mai mic. Este posibil ca la un moment dat
cumparatorul sa pretinda ca a platit o suma mai mare decat s-a convenit ca pret al vanzarii.
Atentie la clauza eliberarii
In practica, se intalnesc multe situatii cand se fixeaza o data certa, dar vanzatorul nu paraseste
imobilul, iar in lipsa de precizari clare in actul de vanzare, se ajunge chiar la procese, la amanari
lungi si obositoare, la nervi, etc.
Cereti garantii explicite
In contract, vanzatorul trebuie sa garanteze ca imobilul nu este grevat de servituti sau alte sarcini
ori ca nu a mai fost vandut si altuia. Lumea imobiliara autohtona a fost in ultimii ani zguduita de
o serie intreaga de scandaluri pornite de la faptul ca escrocii, cu complicitatea notarilor, au dat
tepe de miliarde. Pentru a se evita asemenea situatii, este bine ca dosarul de vanzare-cumparare
sa fie complet. Acesta va contine, pe langa contractul propriu-zis, dovada inscrierii in cartea
funciara (dupa ce in prealabil s-a obtinut un numar cadastral) si certificatul fiscal (obtinut de la
administratia financiara).
E bine sa aveti martori
E bine ca la notariat cumparatorul sa fie insotit de inca o persoana sau doua. Acestea,
recomandabil sa nu fie rude apropiate, pot fi citate ca martori daca vreodata vanzatorul ar incerca
rasturnarea actului.
Fii in continuare precautOdata incheiat contractul de vanzare-cumparare, oricine poate fi sigur ca este proprietar.
Masurile de precautie nu trebuie sa lipseasca totusi. Cumparatorul sa se asigure ca cel care i-a
vandut casa, i-a remis toate actele de proprietate (contract de vanzare-cumparare, certificat de
mostenitor, act de donatie etc). De asemenea, tot la notariat va trebui trecuta transcrierea,
inregistrarea proprietatii pe numele cumparatorului. Ultimul drum va fi facut la administratia
financiara, unde se va cere trecerea rolului imobilului pe numele noului proprietar.
Succes la cumparaturi!
© 2024 Copyright S.C. Marvis House Invest S.R.L. Toate drepturile rezervate.
